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コストメリットだけで選ばない。居抜き工場の購入で失敗しないために見逃せないポイントとは？

宮前 聡志
一級建築士 / 一級建築施工管理技士
宮前 聡志

土地やコストの制約から、居抜き工場を購入し増改築を検討している方もいるのではないでしょうか。工場を一から建設するには高額な費用がかかりますが、居抜き工場を購入して増改築を行うことで、工期の短縮やコストの節約が可能です。ただし、既存物件の構造や設備、法的な制約などを事前に検証しておかなければ、思わぬ費用や時間がかかってしまう可能性があります。

 

本記事では、居抜き工場の購入を検討する際に気をつけるべきポイントについて解説します。

居抜き工場の購入を検討する際に気をつけるべきポイント

購入予定の物件の図面の有無

購入予定の物件の図面の有無は増改築を行ううえで非常に重要です。増改築には、既存部分との適切な結合を検討したり、法的要件に適合するかを確認するのに役立ちます。また、既存図面からは耐震性能や構造上の問題を確認して適切な対策を検討できるため、工事をスムーズに進めるうえで極めて重要です。自治体への建築確認申請時にも図面が必要なため、事前に確認しておく必要があります。

 

図面が無い場合は物件を調査して再度作成するため、非常に手間がかかります。場合によっては耐震診断なども必要となり、追加費用や多くの時間を要します。

購入予定の物件に法的な問題がないか

工事を行う際には、「建築基準法」を遵守することが基本です。容積率や高さ制限、斜線制限、建ぺい率など、さまざまな基準が設けられており、これらのルールに準拠した増改築であるかを確認する必要があります。既存物件が過去に何度も増改築を行っていた場合、建物の規模に応じて規制も増えるため、依頼主が気づかないうちに必要な許可手続きがなされていなかったという場合もあります。

 

違法建築であった場合は、該当部分の改修など追加措置が必要となり、その分費用や時間もかかります。

 

また法とは少し離れますが、購入しようとしている工場が築年数によっては旧耐震基準（1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準）で設計施工されている場合もあります。さらに電気設備関係でコンデンサなどのPCB廃棄物があり、想定外の処理費用が発生するケースも少なくありません。

購入予定の物件のインフラ設備が整っているか

電気、ガス、水道、および排水設備が整備されているかを事前に確認することが重要です。
現地調査以外にも図面から電気、ガス、水の経路を確認できる場合があります。これらの要素をあらかじめ確認することで、購入後のスムーズな工事や操業に寄与します。

資金計画、経営計画の範囲内で増改築を行えるか

居抜き物件を購入後、工事を即座に始めるのではなく、中長期的な計画の一環として増改築を検討する方もいるでしょう。増改築には基本的に多額の費用がかかるため、資金計画や経営計画との整合性を図る必要があります。

 

購入検討時の段階で現地調査を行い、修繕履歴や耐用年数を確認し、中長期的な計画を定めることで、費用がかかるタイミングを適切に調整できます。

 

 

以上のように、居抜き工場には増改築時にさまざまな問題が生じる可能性があり、これらのポイントを全て自社で見つけ出し確認することは困難です。そのため、購入検討時には信頼のおける建築会社や設計会社といった専門家に相談することをおすすめします。

専門家に相談するメリット

技術的、法的観点からアドバイスを受けられる

設計事務所や建設会社は建築に関する専門知識を有しています。居抜き工場の増改築の場合、建物の構造や設備、法的な制約などが複雑であり、これらを専門家が確認することで、潜在的な問題やリスクを早期に発見できます。

先を見据えた工事計画を立てられる

居抜き工場の増改築のプロセスは複雑で、想定外の問題が発生する可能性があります。専門家が事前に建物を確認することで、工事に必要な時間や費用を正確に見積もり、計画を立てることができます。これにより、予期せぬ遅延や追加費用を最小限に抑えることができます。

まとめ

居抜き工場を購入し、事業形態に合わせて増改築する際には、既存の物件の状態によって予期せぬ時間や費用がかかる可能性があることを、あらかじめ念頭に置いておくことが重要です。

 

今回紹介したポイント以外にも、既存物件の規模や状態に応じて確認すべきポイントはさまざまです。計画通りに操業を進めるためにも、購入前に専門的な知識や経験を持つ専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
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居抜き工場購入の落とし穴を回避するチェックリスト

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最後までお読みいただき、ありがとうございます。
施主様が居抜き工場購入時の失敗を防ぐために役立つチェックリストをご用意しました。ダウンロードは無料ですので、是非お役立てください。

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執筆者
宮前 聡志
一級建築士 / 一級建築施工管理技士
宮前 聡志

営業企画課課長。工場管理経験と設計業務を経験し、2018年にSAWAMURAに建設プロデューサーとして入社。現場・設計・営業を知るオールラウンダー。

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